문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 2022년 빌라왕 사태 (문단 편집) == 부동산 투자자 및 업계의 주장 == 한편 이에 대해 정부 및 여야 정치권이 갈팡질팡하고 갑론을박하는 대립양상을 비판하면서 오히려 정반대의 의견을 내놓는 이들도 있었다. 간단히 말하면 '''피해자를 무질서하게 땜질식으로 지원하느니 차라리 경매 낙찰자를 지원함으로써 입찰경쟁률과 낙찰가율을 높여서 시장의 제3자들로부터 최대한 많은 돈을 뜯어내야 한다'''는 주장으로, 이렇게 주장한 이들은 피해자들로부터 '경매꾼'으로 비난받는 부동산 경매, 공매 및 전문 투자자들이 주를 이룬다. 이들의 주장은 어차피 끝없는 임기응변으로 점철된 초법적 땜질식 지원으로는 끝이 없으며 사실 피해자들 스스로도 임차하여 살던 빌라를 실제 가치보다 훨씬 바가지 씌운 가격[* 낙찰받음으로써 전세보증금반환채권이 소멸하는 데다 다른 노련한 프로 경매'꾼'들이 평가한 가격 이상으로 입찰가를 써내야 한다. 덕지덕지 붙어 있는 다른 근저당권도 피해자가 낙찰받은 후에는 직접 해결해야 한다. 피해자가 실질적으로 빌라를 자신의 소유로 만드는 데에 들이는 비용이 눈덩이처럼 불어나는데 시세파악이 어려운 빌라 매매 시장이 수반하는 자산관리 측면에서의 리스크까지 고려하면 차라리 보증금 손실을 일직 확정짓는 것이 재도약을 위해서는 더 나을지도 모른다. 전세자금대출 연장 거절 등으로 이미 심각한 고통을 겪고 있는 피해자들의 입장에서 이런 식의 손절은 차마 선택할 수 없는 선택지라는게 큰 문제일 뿐이다. ]으로 우선매입씩이나 하고 싶어할 가능성은 낮으니[* 대한민국에서 전세제도만큼은 아니지만 제법 유구한 역사를 자랑하는 [[주택청약]]제도의 맹점이 여기에도 일정 부분 영향을 끼친다. 젊은 신혼부부나 다자녀가구, 주택보유이력이 없는 사람들은 차라리 빌라 같은 상품가치 낮은 주택을 직접 매입하는 대신 무주택 세입자로만 오래 머무르며 주택청약 가점을 쌓다가 3040 전후로 제법 쌓인 주택청약 가점과 1순위 자격을 통해 매력적인 분양매물을 보고 청약을 넣어 신축 아파트로 첫 자가를 마련하는 것이 정석으로 여겨진다. 문제는 주거용 부동산 시장의 수요를 분산하는 목적에서 마련된 이 제도가 현실에서는 제법 괜찮은 집을 스스로 살 능력이 있는 사람들에게조차 집을 매입하지 않고 더 좋은 입지에서 더 큰 시세차익이 기대되는 더 좋은 아파트만을 노리게 만드는 희망고문을 한다는 것. 일단 정부에서도 이 문제를 어느 정도 파악은 했는지 [[https://www.hankyung.com/realestate/article/2023020295036|불가피하게 직접 낙찰받은 전세사기 피해자들을 무주택자로 간주]]하겠다는 방침을 내놓기는 했다.] 차라리 후순위 보증금까지도 최대한 뜯어낼 수 있게끔 피해자 뿐만 아니라 경매 낙찰자 모두에게 큰 당근을 내걸어서[* 취득세를 전액 감면한다거나, 유주택자가 낙찰받아도 대출 신청시 DSR 규제를 적용하지 않는다거나, 다주택자 규제를 가하지 않는다거나... 사실상 전세사기 피해자들에게 주어지는 대부분의 지원을 경매 낙찰자들에게도 베풀면 된다.] 이에 낚인 많은 경매꾼들이 높은 가격으로 많이 입찰하여 낙찰가격이 치솟고 후순위 채권자에게까지 과실이 돌아갈만한 해결책을 내놓으라는 주장이다. ~~[[낙수효과]]?~~ 일견 무자비하게만 느껴지는 이런 주장을 이해하려면 부동산 경·공매 시장에 참가하는 이들의 특성과 빌라의 상품가치를 먼저 살펴볼 필요가 있다. 부동산 법원경매, 공매 등에 참가하는 플레이어들은 기껏해야 [[주택청약]]을 처음 공부하는 무주택 실수요자들과는 비교를 불허하는 '''피도 눈물도 없는 노련한 사냥꾼'''들이기 때문에 전세사기 피해자들이 이들과의 입찰 경쟁을 최소한의 피해로 이겨내기는 절대 쉽지 않다. 위에서부터 시세파악이 쉽지 않은 불투명한 빌라 매매 및 전세시장의 문제점을 지적해오고 있지만, 수십번 낙찰을 받고 현금흐름을 창출하고 세입자를 내쫓고 시세차익을 실현해본 '''경험'''이 쌓여 있는 투자자들의 눈으로는 얼추 견적이 나오며[* 다만 이런 전업 투자자들의 시선에서도 신축빌라 매물의 가치를 파악하는 것은 수차례의 임장을 거치면서도 구축빌라에 비하면 부담이 크다. 짓고 나서 가격을 임의로 선언해버릴 수 있는 신축빌라는 전세를 구하는 세입자 못지 않게 매매를 원하는 투자자에게도 불확실성이 크다.] 이런 정보의 격차 때문에라도 전세사기 피해자들이 직접 낙찰을 받는 것은 매우 위험하고 부담스러운 선택지가 된다. 수십억원을 넘어 수백억원에 달하는 부동산 자산을 보유하고 있다고 알려진 여러 부동산 강사나 전업 부동산 투자자들은 인천 미추홀구 일대 전세사기의 제1원흉으로 꼽히는 남헌기와 마찬가지로 법인을 세워 움직이곤 하며 경매 낙찰시 잔금 지불을 위해 필요한 경락자금대출도 DSR가 포화상태에 달해있는 개인 대출이 아니라 90%까지 받아낼 수 있는 법인 신탁 등을 이용하여 진행한다. 자금을 동원할 수 있는 여력에서부터 이미 자본잠식 상태로 경매에 나서는 개인들과는 차이가 크다. 그리고 남헌기처럼 지나치게 탐욕을 부리는 경우가 아니라면 이들은 세입자의 전세자금을 갖고 돌려막기에 나서기보다는 보증금은 최우선변제가 될 정도로만 받는 대신 '''월세'''를 받아냄으로써 대출이자를 상회하는 고정된 현금흐름을 창출하고자 투자에 나서는 경우가 대부분이다. 즉, 이들에게 빌라는 시세차익형 부동산이라기보다는 '''수익형 부동산'''이다. 게다가 주택청약 등 무주택자에게 더 다양하게 주어지는 부동산 투자에의 선택지를 잃지 않기 위해서라도 빌라 매매 시장에는 자가 실거주를 원하는 중산층이 드물기 때문에 빌라 매매 시장은 결국 안정적인 현금 흐름을 원하는 부자나 사업가, 전문 투자자들을 위한 수익형 부동산의 시장처럼 형성된다. 이 사건에서 문제가 된 무자본 갭투기꾼과 조직적 사기단의 경우를 논외로 한다면 말이다.[* 반면 오피스텔은 건축법상 주택으로 간주되지 않아서 젊은 실수요자들도 주택청약 가점 리셋의 부담이 없다보니 직접 매입하는 경우가 꽤 있어 시세 형성이 상대적으로 잘 이뤄지는 편이다. 물론 상업지구의 어수선한 거주환경이나 카탈로그상 면적과 실제 사용 면적의 차이, 관리비, 취득세 같은 여러 문제로 인해 중·대형 아파트단지에는 미치지 못하는 경우가 보통이며 오피스텔 역시 빌라에 비해서는 시세를 파악하기 쉬운 장점에도 불구하고 무자본 갭투자를 지나치게 불려나가다가는 동탄 사건처럼 파국으로 치닫곤 한다. ] 또 입주자들에게 전세보증금 반환을 해야 하는데 목돈을 마련하기 어려워진 임대사업자를 다수 포함하는 다주택자들은 자신들에게 전세보증금반환대출, 퇴거자금대출 등에 있어 DSR, LTV, RTI[* 연간 이자비용 대비 연간 임대소득 비율(Rent To Interest ratio)이라는 지표로, 많아야 한 채 정도나 보유한 실거주자 및 세입자들이 계산기를 두들겨볼 일은 별로 없는 지표이다. ]를 대폭 완화[* 2023년 상반기 부동산 시장의 뜨거운 감자로 꼽히는 특례보금자리론에서 퇴거자금 목적의 대출을 제공하고는 있지만 다주택자는 이 정책금융상품의 지원 대상이 아니다.]하고 매매나 또는 사업자 말소 시 따르는 임대사업자에 대한 불이익[* 계약기간을 준수하지 않고 양도할 경우 호별로 3천만원의 과태료가 부과된다.(의무임대기간 내 양도금지의 의무) 그리고 임대사업자는 전세보증에 가입하지 않으면 보증금의 10%에 달하는 과태료가 부과된다. ]을 한시적으로나마 없애는 등의 임대인 대상 지원을 요구하며 반환을 용이하게 해 달라는 요구를 했다. [[https://youtu.be/VgBqcgg7D7I|(땅집고 4월 26일 촬영 영상)]] 다만 [[낙수효과]]에 가까운 경제이론이 다 그렇듯이 이 사건을 '''사회적 재난'''으로 규정한 전세사기 피해자 및 지원단체에서는 이 문제를 경매시장과 금융시장을 활성화하여 해결하자는 시장만능주의적 주장에 대해 반감이 크다. 이렇게 보증금 반환 불능 상태에 빠진 갭 투자자들이 주장하는 바는 전세 제도의 가장 본질적이고 가장 큰 문제를 무궁히 존치시켜 달라는 주장이나 마찬가지이기 때문이다. 전세사기 피해자들을 반드시 보호해야 한다는 관점에서 이는 인질범이 세입자들을 끌어안은 채 자폭 협박을 하는 [[미치광이 전략]] 인질극과 다를 바 없다. 그리고 공인중개사, 감정평가사들이 가담하여 전세 피해자를 등쳐먹고 임대차계약과 매매 동시진행으로 임차인의 권리를 후순위로 밀어 버리는 등의 다양한 수법에 당한 전세사기 피해자들에 대해서는 [[주가조작]]이나 [[승부조작]]과 다를 바 없는 부동산 시장조작의 피해자로 보고 지원해야 하는데도 경매 낙찰자들에게 당근을 걸며 경매 낙찰자들의 돈만 뜯어내는 방식은 공인중개사에게 속거나 동시진행 등의 수법으로 억울하게 후순위로 밀려난 피해자들이 입은 피해를 충분히 메꿀 방안이 못 된다는 반론도 있다. 이에 대해서는 결국 공인중개사들의 배임, 기망의 결과를 누가 책임져야 하는가에 대한 가치판단의 문제이므로 진영간 합의가 필요한 부분이지만 전세사기 피해자들의 피해 회복 뿐만 아니라 사태의 재발 방지까지 추구하는 입장에선 시장이 잘 굴러가게 하자는 주장은 결국 돌려막기의 연장에 불과하므로 동의할 수 없다. 스스로 파악하던 가치를 넘어선 비용을 전보다 치열해진 입찰 경쟁에서 지출하게 된다면 새로이 빌라 소유주가 된 낙찰자들 역시 거시적, 미시적 경기변동에 따라 다시금 위험한 무자본 갭투기로 이끌리고 이와 같은 사태를 다시 일으킬 가능성을 배제할 수 있겠는가? 그런 점에서 낙찰가 띄우기 대책도 결과적으로는 일회성 땜질 처방일 뿐 전세사기 사건의 근본적인 재발 방지에는 하등 도움이 되지 않는다는 회의적 시선을 받았다. 또 이런 임대인 겸 채무자들에 대한 금융지원은 [[바젤 III]] 기준으로 대표되는 국가 차원의 가계부채 디레버리징 기조를 거스르는 땜질에 불과하다는 점에서 국가와 금융기관의 재정건전성을 위해서는 지양해야 한다는 반론도 있다. 이외에 빌라왕 사태의 전반에 걸쳐 [[공인중개사]]들에 대한 불신이 확산되자 이종혁 한국공인중개사협회장은 [[조선일보]]의 부동산 유튜브 채널 [[https://youtu.be/nyu5_S9m4J4|땅집고]]에 출연해 국민들에게 사과하고 정부에게도 무분별하게 허용되는 전세자금대출의 규제 강화, 공공 주거복지 확대를 위한 주거정책 개선, 공인중개사 손해배상책임보험을 공인중개사 1인당 '연간' 1억이라는 유명무실한 현행 상한이 아닌 '계약건당' 범위로 책정함으로써 실질적으로 상향하여 보장하기 위해 필히 요구되는 중개수수료 인상의 필요성, 보험공인중개사협회의 법정단체화를 주장했으나 공인중개사 외에 감정평가사나 건축업자, 시행자, 컨설턴트 등의 다른 직역도 관련되어 있는데 공인중개사에게만 화살이 돌아가고 있다며 다소 변명조로 들릴 만한 주장을 내놓기도 했다.저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기